底地投資とは

底地投資とは

底地投資とは、不動産投資の一種で底地（底地権）に対して投資することを指します。
底地というのは借地権付きの土地のことで、底地の所有権は土地の所有者である地主に帰属しますが、利用する権限は借地人にあるため、地主はその土地を利用することはできません。
それでは一見、底地を取得しても利益を上げられないように思われるかもしれませんが、地主は借地人から地代収入を得られるため、そこから利益を出すことができるのです。ここで、少し借地法についても説明を加えておきましょう。

借地法の歴史

現代的な法律が整備される以前は、土地の貸し借りは義理人情や口約束で成立するものが多い時代でした。はっきりとした契約書もなく、好意で土地を貸し出していることが多かったのです。
しかし、明治時代末期から大正時代にかけて建物保護に関する法律や借地法が制定され、借地人の権利が厚く保護されるようになり、地主が借地人に対して利用権の返還を求めることは難しくなってしまいました。地代の値上げも地主の一存ではできなくなり、相場価値の変化にかかわらずそのまま安値で貸したままの状態が長く続くといったことが起きていました。

何故、このように所有者である地主がたとえ正当な理由があっても、簡単には値上げすることができなくなったのでしょう。

明治時代の法整備前は、地主の一存で借地人が立ち退きを余儀なくされるなどの不利益を被ることが社会問題化していたために、このような借地人保護の傾向が強い法律になっていたのです。時代の変化と共に地主側の不利益が目立つようになってきます。そこで平成3年、借地法が改正され、借地契約の更新期間が明確に定められるなど地主の権利が強く打ち出されるようになりました。

しかし、法律が改正されても平成3年以前に契約が交わされている借地については、旧法が適用されたままという状態です。自分の土地なのに「土地が返ってこない」、「自由に利用できない」ことについて、不満を抱えたままの地主も多いのです。

また、借地権については土地所有者が個人や法人だけとは限りません。相続を通していくうちに所有権を手放し、財務局や財務省が土地所有者に変わっていることも珍しくはありません。

詳しくは【底地権について｜借地権相談所】をご参照ください。

底地投資のメリットと注意点

土地の利用を前提とするなら底地にはあまり魅力を感じられないかもしれませんが、不動産投資の投資先としてみた場合、安定した優良不動産になる可能性があります。

では、その説明をしていきます。

売りに出ている底地はすでに昔からの借地人が住んでいることが多く、マンション投資などに比べて空室リスクが少なくなります。もし借地人が引越すことになった場合も、借地権は地主に戻ってくるため、普通の土地として利用できるようになり、むしろ土地の価値は高まります。

また、底地の魅力は地代収入です。建物の維持・管理費用が必要ないため、固定資産税や都市計画税のみのランニングコストで収益を得られるからです。

ところが、注意しなければならない点があります。
不動産投資の収入源として家賃収入の他に考えられるのは売却収入ですが、底地の場合は市場流通性が低いと言われているからです。
つまり、底地の売却先としては借地人や隣接地の地権者も考えられますが、個人で見つけるには苦労する場合が多いので専門の買取業者に依頼することをおすすめします。